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            小区地面停车位到底归谁?如何认定?|终于讲清楚了

            admin admin 2020年02月27日

            法律小常识

            作者[db:标签]李明军,山东省平阴县华兴法律服务工作室合伙人之一,在法院工作近30年,主从事民事和执法工作,业务电话15552587869。授权法律出版社出版,转载请在页面顶部注明出处和作者,侵权将被起诉!

            城市日新月异,住宅小区如雨后春笋般涌现,人们交通工具大大改善,汽车数量也大大增加。所以,当人们进入一个温暖的家时,些车应该停在哪里?住宅区的地面停车位应运而生。然而,由于居住区管理水平参差不齐,人们的法律水平相对欠缺,居住区地面停车位问题引发了诸争议。

            小区地面停车位的权属归谁?如何界定?遇到车位纠纷又该如何解决呢?

            首先,我们先看一下法院的两个案例:

            一、 小区地面停车位归业主所,开发商不出售。

            重庆市高级人民法院在重庆市九龙坡区重庆郝云房地产开发有限公司与西奔地郝静花园停车位纠纷一案的判决认定:小区地面停车位由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,实际上并无建筑物,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全业主。因此,地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划建设住宅小区附属设施,并非所有按照规划建设的附属设施属于开发商。尽管郝云公司在建设地景豪苑小区时支付了建筑面积内的土地使用权出让金,并成为建设用地使用权的所有者,但在住宅小区建设完成后,住宅小区建筑面积内的土地使用权也将随着住宅小区内房屋的出售而转移,住宅小区内的土地使用权全部归住宅小区的所有者所有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。以上内容摘自重庆市高级人民法院(2016)渝民总字第7号民事判决书“本院意见”]

            二、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

            江西省赣州市中级人民法院审理上诉人朱某与被上诉人江西丰凯房地产有限公司车位合同纠纷案时,“ 《中华人民共和国物权法》 第七十四条第二款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商丰凯有限公司与业主朱某约定租赁涉案车位同时,一审期间,赣州市城乡规划建设局南康区规划分局于2015年6月17日发布《阳光康城停车位租赁合同》,赣州市南康区房地产管理局于2015年6月18日发布《关于阳光康城小区地面停车位的情况说明》,二审期间,我院分别对赣州市城乡规划建设局南康区规划分局和赣州市南康区房地产管理局相关人员进行了调查询问。均表明阳光康城小区案涉的169个地面停车位均属于建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,并且未占用阳光康城小区公共道路、公共绿地等属于全小区业主共有的公共场所,开发商丰凯公司有权将案涉车位出租给朱某。”以上内容摘自赣州市中级人民法院(2015)赣中民钟艺字第229号民事判决书“本院认为”部分。]

            结合法律的有关规定,居住区停车位的所有权定义如下:

            一、 建筑区划内,符合专有部分条件的车位、车库的归属。《关于阳光康城小区地面停车位使用权说明》第71条规定:“业主有权占有、使用、获利和处置其建筑物的专有部分。业主行使权利不得危及建筑物安全或者损害其他业主的合法权益。”因此,属于业主专有部分的停车位和车库归业主自己所有。《中华人民共和国物权法》规定了属于所有者专有部分的三个条件。即:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。这三个条件缺一不可,对于这类车位、车库应当认定归属该专有部分所有人所有。

            二、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第74条规定:“在建筑区域内,规划用于停放汽车的停车位和车库应首先满足业主的需要。在建筑面积内,规划用于停放车辆的停车位和车库的所有权,应当由当事人通过出售、赠与或者出租的方式约定。占用道路或其他场地的停车位归车主所有。”因此,对于这部分的车位、车库原则上归属开发商所有,开发商可以就该部分的车位、车库向业主进行出售、附赠或者出租等处分行为。

            三、建筑区划内,占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位、车库的归属。《中华人民共和国物权法》第73条规定:“建筑区域内的道路归业主所有,但属于城市公共道路的道路外。建筑分区内的绿地属于业主,但城市公共绿地或明确属于个人的绿地除外。建筑面积内的其他公共场所、公共设施和房地产服务属于业主所有。”建筑区内的道路归业主所有,城镇公共道路除外。绿色空间

            这类型的停车位、车库,应属于全体业主共同所有。《中华人民共和国物权法》第5条规定:“国家按照有关规定对人民防空设施建设给予优惠。国家鼓励和支持企业、事业单位、社会团体和个人通过多种渠道投资人防工程建设。人民防空工程通常由投资者管理,利润归投资者所有。”四、建筑区划内,利用人防工事改造的停车位、车库的归属。

            如果小区人防工事的投资者为开发商,且开发商未将人防工事计入公摊面积的,则该开发商享有该人防工事平时的用益物权,并可利用人防工事改造的地下停车场进行出租并获得收益。但是,如果开发商将人防工事计入了公摊面积,则业主才是其最终的实际投资者,这类型的地下停车场的用益物权则应归属业主。

            小区地面停车位纠纷谁出面维权?社区停车位和车库占用业主的公共道路或其他公共场所进行建设,开发商没有任何权利。如果开发商占有和使用,业主有权制止开发商的侵权行为。协商不成时,业主委员会有权作为原告起诉开发商。

            一、 业主委员会。如果是由人防工事改造而成的地下停车场,应首先确认人防工事是否包括在共用区域内,开发商是否有人防办公室出具的地下防空房间平时使用证明。如果包含在共用区域内,则业主为最终投资者,地下停车场的正常使用和管理权以及获得相应收益的权利归业主所有。处于类似情况的业主可以向开发商主张权利,或者业主委员会可以起诉开发商侵权。

            二、业主。如果停车位和车库属于业主专有部分并已取得产权证,包括开发商在内的任何第三方不得擅自占用。当停车场和车库被占用时,专有部分所有人可以直接要求侵权人停止侵权或直接提起诉讼。

            三、部分所有权人。

            附:有关小区停车位的法律规定::“建筑面积内符合下列条件的房屋、停车位、摊点和其他特定空间,应视为《物权法》第六章所述的专有部分:(1)它们在结构上是独立的,可以明确区分;(二)独立使用,可以单独使用;(3)能够登记为特定所有人的所有权客体。”

            一、 《物权法》 第二条:“业主有权拥有、使用、获利和处置其建筑物的专有部分。业主行使权利不得危及建筑物安全或者损害其他业主的合法权益。”

            二、 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七十一条:“在建筑区域,规划用于停放汽车的停车位和车库应首先满足业主的需求。在建筑面积内,规划用于停放车辆的停车位和车库的所有权,应当由当事人通过出售、赠与或者出租的方式约定。占用道路或其他场地的停车位归车主所有。”

            三、 《中华人民共和国防空法》 第七十四条:“建设用地使用者建造的建筑物、构筑物和附属设施的所有权属于建设用地使用者,除非有相反的证据。”

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