业委会对欠费业主的管理权限及依据

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蔡惠芬是杭州桂兰花园的业主。2015年6月，该物业公司因自2011年1月1日起未缴纳物业费而向法院提起诉讼，要求蔡惠芬缴纳逾期物业费并胜诉。2015年12月，蔡惠芬履行了法院判决，结清了物业费。桂兰花园的管理条例规定，业主拒绝支付物业费和其他损害业主共同权益的行为可能会限制行使其共同管理权利，包括投票权和分配社区利益的权利。2015年12月17日，桂兰华源工业委员会根据《社区管理条例》做出决定:蔡惠芬无权投票，无权分配社区福利。2016年5月23日，蔡惠芬向法院提起诉讼，请求法院裁定撤销桂兰华源产业委员会的上述决定。

浙江省杭州市西湖区人民法院经审理认为，交纳物业费是蔡惠芬与物业公司的权利义务关系，不影响蔡惠芬与行业委员会的权利义务关系。行业委员会作出上述决定的理由是蔡惠芬拒绝支付物业费，这显然是不适当的，应予以撤销。因此，决定支持蔡惠芬的诉讼请求。

宣判后，桂兰华源实业委员会向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。经审理，法院认为，桂兰华苑产业委员会根据社区管理条例限制违法业主的共同管理权并非不当。但是，由于蔡惠芬已于2015年12月支付了相关的物业管理费用，桂兰华源产业委员会继续限制上述权利并恢复蔡惠芬的上述权利是不合适的。法院驳回上诉，维持原判。

[不同看法]

随着房地产市场的快速发展，近年来房产纠纷呈上升趋势，行业委员会的法律地位和权威一直是此类案件纠纷的焦点之一。本案是由行业委员会对违约业主住宅小区联合管理的限制引起的纠纷。此案的审理引起了广泛关注。对于业委会做出的上述决定，在审理过程中形成了三种意见:

第一种意见认为，交纳物业管理费是蔡惠芬与物业公司的权利义务关系，不影响蔡惠芬与桂兰华远业委会的权利义务关系。选举权和社会利益分配是蔡惠芬根据法律、行政法规享有的权利。桂兰华源工业委员会以蔡惠芬拒绝支付物业费为由做出的上述决定明显不适当，应予撤销。本案一审判决是正确的，应当维持。

第二种观点认为，物业管理费的正常支付不仅是业主和物业公司之间的权利和义务，也是物业管理的正常发展和全体业主的共同利益。桂兰花园小区业主大会通过的管理条例规定，欠费业主无权投票，无权分配小区福利。本条款不违反法律法规的禁止性规定，制定程序合法。从尊重住宅区自治的角度来看，应该承认它对所有业主具有法律约束力。作为业主大会的执行机构，桂兰华源实业委员会做出了这一决定，是为了履行其督促业主按时交纳物业费的职责，并非不当。在这种情况下，原判决应当撤销，蔡惠芬的主张应当驳回。

第三种观点认为《桂兰花园小区管理条例》中关于拖欠业主无权投票和分配小区福利的条款并不违反法律法规的禁止性规定，有利于维护小区物业管理秩序和公共利益，应认定为违法

管理条例又称业主公约，是由全体业主共同制定并经业主大会通过的，旨在促进共同利益、确保良好生活环境的管理条例，是对物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应履行的义务以及业主违反管理条例应承担的责任的规范。管理条例具有业主组织基本自治法律法规的性质。它们是业主组织的最高自治规则，是业主基于自治精神就住宅物业管理达成的自律协议，对全体业主具有约束力。要预防和解决物业管理领域的利益冲突，不仅需要国家公共权力通过立法和行政手段进行合理的监管和干预，还需要鼓励大多数业主通过基于意思自治精神的管理协议，就使用、维护和管理物业所产生的权利、义务和责任达成自律协议。因此，进一步明确管理条例的法律效力，对于完善管理条例体系，促进社区物业管理和业主自治具有重要的理论和现实意义。

中国《物权法》第76条规定，建筑物及其附属设施管理条例的制定和修改，应当经专有部分占建筑物总面积一半以上的业主和总人数超过一半的业主同意。《物业管理条例》第十七条规定，管理条例应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害公共利益。就效力标准而言，只要管理条例的制定程序合法，内容不违反公共秩序和良好习惯以及法律法规的禁止性规定，就应充分尊重促进社区治理的自主做法，并确定其对所有业主的法律约束力。

2。管理条例可以限制违约业主的共同管理权。

本案一审观点是，根据合同相对性原则，物业管理费的支付是业主与物业公司之间的权利义务关系，涉及行业委员会的案件是侵权行为，社区共同管理权是业主根据法律、行政法规享有的权利，行业委员会无权对其进行限制。上述观点忽略了一点，即行业委员会本身有责任督促业主按时交纳物业费，而行业委员会有相应的管理规定作为依据，来限制欠费业主对住宅小区的共同管理。

当然，管理条例不能任意限制业主的权利，但必须合法，即业主的行为损害了其他业主的利益，为了维护社会的公共利益，有必要限制他们的权利，这也是业主违反公共义务的责任。业主的行为不损害其他业主的利益，与社会公共利益无关的，管理条例限制其权利是不合法的，业主可以请求人民法院撤销相应的规定。具体来说，在这种情况下，物业管理费的正常支付在形式上是业主与物业公司之间的权利和义务，但实际上也关系到物业管理的正常发展和全体业主的共同利益。物业管理费拖欠导致的物业纠纷和物业服务停滞已成为当前社区治理的痼疾。基于此，我国《物权法》第83条将拒绝支付物业管理费用列为损害他人合法权益的行为之一。因此，按时交纳物业费也是业主的基本义务。与案件相关的管理条例限制了欠款业主社区的公共管理权。

从比较法的角度来看，根据国外的立法发展，自t

我国《物业管理条例》规定，行业委员会有责任督促业主按时缴纳物业费用，但对督促方式没有规定。《物业管理条例》第十七条规定:“管理条例应当依法规定物业的使用、维护和管理事项、业主的共同利益、业主应当履行的义务以及业主违反管理条例应当承担的责任。”在这种情况下，桂兰华源社区通过制定相应的管理规定来限制违法业主的共同管理权，提高了行业委员会的监督执行力，这无疑是促进社区治理的有益探索和尝试。

综上所述，桂兰华源社区制定的案例管理条例的规定不仅符合立法精神，也有利于公益。其法律效力应予肯定。

3。中国物业管理实行业主自治和专业管理相结合的管理体制。行业委员会体现业主自治，物业管理企业体现专业化管理。目前，由物业管理费引起的物业纠纷仍居高不下。除了物业管理公司的标准不成熟之外，也与行业委员会未能充分发挥作用有很大关系。长期以来，我国房地产管理实践中存在着法律地位不明确、职责不明确、行业委员会运行不力等问题。如何更好地发挥行业委员会在业主自治中的应有作用，已成为当前住宅物业管理中的一个突出问题。此案的审理引起了社会的广泛关注，并不断被新闻媒体追踪报道，这也反映了公众对行业委员会职能和权限的困惑和关注。司法应对无疑会对相关的物业管理模式和社区自治的实践产生深远的影响。

在这种情况下，行业委员会作为小区业主大会的执行机构，为了督促业主按时交纳物业费，根据业主大会制定并通过的管理规定，限制了欠费业主的共同管理权，包括小区的投票权和福利分配权。这不是不恰当的，应该得到肯定。同时，行业委员会必须谨慎适度行使职权，不得超越法律、法规和管理规章的授权范围。本案中，在违约业主补交逾期物业费后，行业委员会仍继续限制其行使住宅区的共同管理权，这超出了管理协议规定的权限，是不公平的。因此，应该对其进行矫正，以实现居住区公共利益与业主个人利益之间的平衡。二审判决后，双方当事人都接受了利息判决。根据二审判决，桂兰花园小区进一步补充完善了小区管理规定，有效地改善和促进了小区的物业管理。

(作者:浙江省杭州市中级人民法院)