物业公司能否以停水断电等方式催缴物业费?
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一些房地产公司会通过切断水电来“制裁”业主。
那么物业是否有权断水断电催缴物业费?
答:物业公司无权采取停水停电等措施制裁违约业主
裁判规则
1.物业公司无权对违约业主进行罚款,无权采取停水停电等措施制裁违约业主——王某诉物业公司物业服务合同纠纷案
2.物业公司擅自停水停电既构成违约又属于侵权——姚某诉某物业管理有限公司违约合同纠纷案
判决的主旨是,物业公司无权对违约业主处以罚款,因为罚款是行政处罚的一种,只能由具有行政处罚权的行政机关在其法定职权范围内实施。物业公司作为企业实体,不是行政实体,不具有行政处罚权。物业公司无权采取停水、停电等措施处罚违约业主,因为水电供应商是供水公司和供电局。供水供电合同的当事人是业主、供水公司和供电局。供水公司和供电局有权通过法律程序终止供水和供电。物业公司在任何情况下都无权切断业主的水电。
来源:传真平台选择
3.物业公司不得因业主拒交物业费而拒代收水电费——关炜诉物业公司物业服务合同纠纷案
推荐主旨:物业服务企业应根据物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业不履行物业服务合同的约定,给业主的人身和财产安全造成损害的,应当承担相应的法律责任。
审判庭:广东省深圳市中级人民法院
来源:广东法院网2010-12-21
司法观点
判决书主要内容:接受委托收取供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的物业服务公司不得向业主收取任何手续费等额外费用。如果业主因物业管理公司管理服务不佳而拒绝支付物业管理费,物业管理公司又以此为由拒绝收取水电费用,造成业主的住宅停水停电,物业管理公司有过错,应赔偿业主的损失。
审判庭:新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
来源:新疆法院网2017-01-06
1.物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务?
2.物业公司、供水(电)企业与业主间的法律关系
基于保护社区公共利益的考虑,物业公司也不得因业主拖欠工程款而擅自停止供水、供电或社区公共服务。物业服务合同和供水供电合同是两个独立的合同,涉及合同的不同当事人。小区业主的供水供电合同的对方是供水公司和供电公司。
根据权利和义务一致的原则,水电用户有义务缴纳水电费用,水电供应公司有义务按约定提供水电。换言之,水电用户有权要求水电供应,而水电供应公司则有权收取相应的水电费用。根据在履行双务合同中行使抗辩权的原则,如果水电用户不履行缴纳水电费用的义务,供水供电公司可以拒绝履行其供水供电义务,即供水供电公司此时有权停止供水供电。由此可见,有权断水断电的是供水公司和供电公司,而不是物业管理公司。
在物业服务合同中,双方同意在业主不支付物业服务费的情况下,给予物业管理公司停止供水和供电的权利是不合理的,因为本协议侵犯了水电供应商的权利。在合同法中,这是一个涉及其他当事人的合同条款,必须由第三方即水电供应商批准,否则
3.停水停电条款的效力
在日常生活中,供水供电企业与业主(用水户和用电户)之间存在契约关系。《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》第176条规定,供电合同是供电方向用电方供电,用电方支付电费的合同。在供水、供电合同中,用水户有权要求供水、供电,供水、供电公司相应有权收取水电费用。如果用水户不履行缴纳水电费的义务,供水供电公司可以拒绝履行供水供电义务,即供水供电公司此时有权停止供水供电。《合同法》第176条规定,用电人应当按照国家有关规定和双方约定及时缴纳电费。用户逾期不缴纳电费的,应当按照约定支付违约金。经催告,用户未在合理期限内缴纳电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序暂停供电。
(《合同法》,荆主编,最高人民法院审判监督庭编辑,人民法院出版社2013年出版)
法律依据
从以上分析可以看出,物业公司、供水(电)企业和业主之间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同关系,两种法律关系是独立的。《审判监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》第45条规定,在物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托收取前款费用的,不得向业主收取手续费等附加费用。该条例明确了供水(供电)企业与业主之间的直接关系,明确了物业公司、业主与供水(供电)企业之间的关系,有效防止物业公司利用其便利侵害业主利益。
本案中,物业公司根据《物业管理条例》与业主(装修人)签订了《住宅室内装修管理服务协议》,这是物业服务合同义务的履行。但是,协议规定,违反装修规定的业主将被停水断电,这超出了合同的相对性。由于供水、供电的主体是供水、供电企业,供水、供电义务相当于缴纳水电费的义务。只有当业主未能在期限内缴纳水电费用时,供水供电企业才有权采取措施停止向业主供水供电。物业公司无权停止供水和供电。本协议中的约定不仅损害了房屋所有人的所有权,也损害了公民的基本生存权。它将被视为无效。物业公司擅自停水停电,给业主造成损害的,应当承担侵权损害赔偿责任
(《住宅室内装饰装修管理规定》,荆主编,最高人民法院审判监督庭编辑,人民法院出版社2013年出版)
010-59000
《审判监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》
第182条用电人缴纳电费的义务]用电人应当按照国家有关规定及时缴纳电费用户逾期不缴纳电费的,应当按照约定支付违约金。经催告,用户未在合理期限内缴纳电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序暂停供电。
第一百八十四条供水、供气、供热合同参照供用电合同的有关规定。
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