业主拒交物业管理费的七大抗辩理由

随[db:标签]��商品房的出现，物业服务行业逐渐兴起，但仍存在许多不完善和不规范的地方。随着公民法律意识和证据意识的逐步增强，物业公司与业主之间因物业服务问题产生的纠纷数量逐年增加。笔者通过对荣昌区法院近年来数百起物业服务合同纠纷判决的研究，发现业主拒绝支付物业管理费的原因具有类型化的性质。因此，笔者总结评论如下:

一、以非物业服务合同当事人为由抗辩

有些业主认为他们没有与物业服务企业签订物业管理合同。因此，无论发展商或业主委员会是否与物业服务企业签订物业服务合同，他们都没有约束力，他们不知道也不承认合同的内容，因此，他们拒绝支付物业管理费。

本司法解释中有明确的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同、业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。人民法院将不支持业主提出的抗辩，理由是他不是合同的一方。因此，这一辩护不能得到法院的支持。

二、以物业服务合同约定的合同期限已届满为由抗辩

一些业主认为物业服务合同中规定的合同期限已经到期，因此他们有权拒绝支付超过合同期限的物业费，因为没有合同协议。

根据《合同法》第36条的规定，根据法律、行政法规的规定或双方的约定，本合同以书面形式订立。如果双方不采用书面形式，但一方履行了主要义务，另一方接受了，则合同成立。合同约定期限届满后，物业服务企业继续为住宅区提供服务的，业主也接受物业服务企业提供的物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，双方应当履行相应的合同义务。在上述情况下，业主的抗辩不能得到法院的支持。

三、以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由抗辩

在物业服务公司提出的索赔中，一些业主拒绝支付超过两年时效的物业费，理由是物业服务公司没有收取物业费。

实际上，物业服务公司作为债权人，大多会在业主家门口张贴提醒通知，要求业主支付物业费。物业服务企业向法院提供照片等证据材料证明该事实的，法院可以认定诉讼时效中断，业主的抗辩不能得到法院支持。如果物业服务企业没有证据证明其在两年期限内向业主收取了物业费，则业主的抗辩可以得到法院的支持。

四、以房屋质量不达标为由抗辩

一些业主拒绝支付物业管理费，理由是他们的房屋存在质量问题，例如漏水、墙壁倒塌和玻璃破碎。

商品房质量问题是业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷，而物业管理费的支付是业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，不属于同一法律关系。在正常情况下，开发商和物业公司是两个独立的法律实体，不应相互承担民事责任。因此，业主的抗辩不能得到法院的支持。

五、以物业服务企业不履行维修义务为由抗辩

有业主向物业服务企业反映，小区单元门、楼道灯损坏，顶层房屋漏水，要求维修。但物业服务企业拒绝维修或维修不达标，业主以此为由拒绝支付物业管理费。

维修义务主体应分析具体情况:房屋在国家规定的保修期限和保修范围内，建设单位应承担维修义务；在实验之后

六、以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失为由抗辩

物业服务企业的担保义务源于相关法律规定和合同约定。法定安全义务主要是各地区物业管理法规规定的物业服务企业制止违反社区安全管理的义务和协助防止社区安全问题发生的义务。如果业主有足够的证据证明物业服务企业违反了约定或者法定的担保义务，则物业服务企业行使向业主主张物业费用的权利时，业主可以辩称物业服务企业未履行担保义务，属于不完全履行合同义务，属于违约。但是，不履行担保义务一般不构成根本违约，法院在审理案件后，可以根据担保责任范围和业主的具体损失减少物业管理费用。然而，物业服务企业并不是万能的，不可能在任何时候停止或停止对社区的一切损害。我们不能指望物业服务企业对这种不确定的危险承担太重的责任。只要物业服务企业在合理的范围内履行了注意义务，采取了合理的防范措施，物业公司就可以免除因第三方侵权给业主造成损失的责任。

七、以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩

大多数拒绝付费的所有者持有这种抗辩。小区业主往往以物业服务企业未能充分履行物业服务合同约定的相关义务，提供的物业服务不符合标准为由，拒绝支付物业管理费，如小区内车辆停放无人看管、绿化带被其他业主用于种菜而未被拦下、小区垃圾未及时清理、保安擅离岗位或值班睡觉等。

首先，业主需要区分他们反映的物业服务问题是否属于物业服务合同中约定的物业服务企业的义务。一些业主错误地认为物业管理公司是管理住宅区的所有事务。不属于物业服务范围的事项，如房屋设计和质量问题、住宅区规划不合理、业主之间的相邻关系等，也包括在内，要求物业管理服务公司处理。物业服务企业拒绝履行非合同义务时，业主误认为物业管理服务企业未充分履行合同义务，拒绝支付物业管理费。

其次，由于物业服务具有时间连续性和不可测量性的特点，物业服务合同中规定的物业服务企业的义务较为笼统，业主无法通过照片或视频证明物业服务企业提供的物业服务质量问题，但需要提供足够的证据形成完整的证据链来证明。如果有证据证明物业服务企业已经提供了物业服务，并且只在服务的某些环节和个别领域表现不佳，且存在一般缺陷，则很难成为业主拒绝支付物业费的法律理由，因为这并不构成根本违约，但可以成为法院确定物业服务企业降低相应物业费的依据。

社区业主拒绝支付物业费用，不仅会导致物业服务公司维持正常物业服务水平的运营资金不足，导致物业服务质量下降，损害其他正常支付业主的利益，还会加深业主与物业服务公司之间的矛盾，严重影响社区双方的和谐共处。对物业服务企业提供的物业服务不满意的，业主不应长期拒绝支付物业服务费，消极抵制物业服务企业，而应通过正常渠道与物业公司沟通协商。它还可以向业主委员会反映现有的服务问题并解决