地上车位真的属于全体业主么？

Original Title[db:标签]地上停车位真的属于所有人吗？

近日，最高人民法院《重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》 (2017)发布的第2817号民事裁定书的内容掀起了一个朋友圈。

裁决中的一个重要观点是，“根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》条第二款第一款”，建筑面积内符合下列条件的房屋、停车位、摊点和其他特定空间应视为《物权法》第六章所述的专有部分:(1)它们在结构上是独立的，可以明确区分；(二)独立使用，可以单独使用；(3)为了能够登记为特定所有人的所有权客体，本案所涉及的停车位不能登记为产权，因此不能成为享有专有权的专有部分。尽管郝云公司在建设地景豪苑小区时支付了建筑面积内的土地使用权出让金，并成为建设用地使用权的所有者，但在住宅小区建设完成后，住宅小区建筑面积内的土地使用权也将随着住宅小区内房屋的出售而转移，住宅小区内的土地使用权全部归住宅小区的所有者所有。由于本案涉及的停车位不能进行产权登记，不能成为专有部分，原审判决确认该停车位属于业主共用道路或其他场地上的停车位。然而，开发商的基本义务是通过其建造的住宅区的验收测试，绿化是否超出规划面积与确定停车位是否占用业主的公共空间没有必然联系。因此，郝云公司关于原判决涉及的停车位是占用业主或其他场地共用道路的停车位的主张不能成立，因为申请再审没有事实依据。”

其核心内容之一是因为地上的停车位不能注册，它们不属于开发商，而是属于所有业主。作者认为这个判断是不恰当的。具体原因如下:

一、车位符合登记单元

1。由于案件发生在《不动产登记暂行条例》之前，应根据《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》 2.1.3第10条的规定进行判断。根据上述两项规定，停车位符合一个特定的空间，该空间可以区分相邻房屋登记的基本单元或公共部分以及由封闭的固定围栏或清晰的边界点形成的边界线。因此，它们属于可以登记的房屋登记的法定基本单位。

因此，法院将地面停车位认定为土地使用权，并将其转让给所有业主，同时转让房屋的专有部分是不正确的。

二、不计容面积也可以登记

在本案二审(2016)判决中，法院认为“虽然地景豪苑小区的地面停车位确实是建筑面积内规划停车的停车位，但地面停车位不计入建筑面积和容积率计算；地上已建成的停车位不属于可以办理产权登记手续并通过登记成为特定业主所有权的对象，当然也不属于开发商可以取得产权登记的财产。”法院认为，不允许登记的区域不属于可以登记的区域，这是对登记规则的误解。

容量计算与房地产登记无关。这是因为房地产登记的规则不同于规划许可的规则。规划是控制具体建设需要满足规划要求的各项技术指标，如绿化率、容积率、高度控制等。建筑面积计算标准为《建筑工程建筑面积计算规范》。但是，适用于房地产登记的建筑面积计算规则《房屋测量规范》中没有容积率，也没有必要考虑容积率，即容积率是否计算出来不是登记的依据，只有经规划合法批准后才能进行登记。

《房屋登记簿填写说明》 《不动产登记簿填写说明》也明确规定，建筑面积应按《房产测量规范》等技术规范测量的建筑面积填写，建筑面积为

三、没有登记不代表不能登记

此外，根据目前适用的《房屋登记办法》第31条、《重庆市土地房屋权属登记条例》第40条和《不动产登记暂行条例实施细则》第36条，有必要申请登记“业主合法拥有的建筑面积内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房以及占用面积内的建设用地使用权为业主共有”。“根据中华人民共和国外交部的规定，如果这种停车位属于所有人共有的部分，则应依法登记。没有登记，只有当事人的申请和房地产登记机关的登记有问题，不能简单地假定他们不能登记。但是，《物权法》第74条第3款规定的“占用道路或其他场地供业主停车的停车位”属于不可登记的停车位类型，因为该类停车位未经规划批准，属于业主完成改造和占用后共享的土地使用权的一部分，因此自然属于所有权。

在地面登记停车位的困难当然不能简单地归咎于房地产登记当局的不作为，因为根据规则，停车位只作标记，没有围墙和屋顶等围护结构，这不符合房地产登记建筑面积的计算规则，因此建筑面积不能填写。在制定登记规则时，这是一个缺陷。

四、空余土地使用权并不必然属于全体业主

法院认为“通过开发商建造的住宅区的验收测试是开发商的基本义务，绿化是否超过规划面积与确定停车位是否占用业主的公共空间没有必然联系。因此，郝云公司关于原判决涉及的停车位是占用业主或其他场地共用道路的停车位的主张不能成立，因为申请再审没有事实依据。“事实上，法院混淆了一个问题，即在满足绿地率、容积率等指标后，免费土地使用权不一定属于所有人，所以推断的结论自然站不住脚。在实践中，许多开发项目将超过绿化率，而底部的绿色土地将同意底部业主在商品房出售时。此外，一些住宅区既有高层建筑，也有别墅式单体建筑。单体建筑通常有独立的绿地。因此，法院的推论是站不住脚的。

五、法院的认定不符合立法本意

根据《物权法释义》中第74条的解释，规定“立法机关认为，业主所拥有的财产应该是不可分割的财产，不应该也不能专属于任何业主，如电梯和其他公共设施、绿地和其他公共场所。从房地产市场来看，一般来说，专用于停放汽车的车库和停车位的所有权是由当事人通过出售、捐赠或租赁的方式约定为所有者专有或专有的。这样，操作简单，避免了纠纷。如果规定车库和停车位归业主所有，由于车库、停车位和住宅的匹配比例不同、业主享有的居住面积不同、商品房销售条件不同等原因，经营起来非常困难。“

六、对不动产登记机构的警示

如果此案的影响扩大，开发企业因停车位未登记而无法获得既得利益并起诉登记机构，登记机构将很难逃脱败诉的后果。然而，在实践中，一些地方注册机构往往更喜欢有选择地注册。除地上停车位外，架空地板、地下空间和人防设施都是房地产登记机构习惯性忽略登记的空间。

建议注册机构从这种情况中吸取教训，不能有选择地注册。应明确分配规划法律批准的可注册空间，以避免类似争议。地面停车位的登记可以通过记录面积而不是建筑面积来处理。建议国土资源部尽快制定具体空间记录规则，因为建筑面积不适用

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