商品房面积存在差异如何处理？

在商品[db:标签]��买卖合同纠纷中，面积差异是当前房地产交易纠纷的主要原因。在司法实践中，有几种不同的方法来识别和处理商品房面积的差异:根据房屋内建筑面积进行错误处理，根据建筑面积进行错误处理，根据房屋内建筑面积进行错误处理，以及对经济适用住房进行面积处理。本文分别讨论了上述五种处理住房面积的方法。

所谓房屋面积差异是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积之间的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为“房屋缩水”。事实上，表现形式是不同的，不仅“缩水”而且“升水”:面积差异是当前房地产交易纠纷的主要原因之一:因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，这种方式的主要优势是:第一，它要求开发商投入较少；其次，购房者通常可以享受更大的折扣。但是，预售对的面积是在图纸上测量的，与实际竣工面积肯定会有误差:大多数开发商在施工过程中会尽力准确预测和控制误差，但有些开发商会利用这一误差为自己谋取不正当利益。对于购房者来说，房价的承受能力和房屋的使用规划都是以房屋的面积为基础的，面积的变化可能会导致超出购房者的承受能力或使原房屋使用规划落空:

商品房面积差异的纠纷一般表现为两种形式:一是因认购面积与约定面积《商品房买卖合同》不一致而产生的纠纷；二是《商品房买卖合同》约定面积与房屋所有权证登记面积不符引起的纠纷。虽然上述两类面积差异纠纷都是商品房面积差异，但其处理方式和法律依据却完全不同。

长期以来，开发商出售建筑面积不足的商品房是很常见的。由占地面积错误引起的纠纷和诉讼数不胜数。为此，建设部和国家工商行政管理局于2000年9月13日颁布的《商品房买卖合同示范文本》第5条规定了面积的确认和面积误差的处理，以绝对值3%作为测量点。经过一段时间的实施，建设部作为行业主管部门，在2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第20条中以部颁规定的形式对此进行了明确，并详细说明了该比例的计算方法:面积误差比=(产权登记面积-承包面积)×承包面积×100%。虽然合同示范文本和部颁法规对此问题有明确规定，但根据最高人民法院相关司法解释规定，部颁法规在庭审中可以引用，但不应作为适用法律引用。因此，当法院引用《商品房销售管理办法》来确定民事判决中区域错误的法律责任时，存在法律障碍。2003年3月24日颁布的《商品房买卖合同解释》解决了这一难题，从示范文本、部委规章和司法解释三个方面形成了一个体系，使当事人的约定、行政部门行使行政权力和人民法院行使司法权力有机统一起来。

(a)按套内建筑面积计价面积误差的处理

如按《商品房销售管理办法》的规定按套内建筑面积计价，有关各方应在合同中明确约定面积与产权登记面积误差的处理方法。然而，在实际交易中，有些人没有就合同面积和产权登记面积之间的错误处理达成一致。

如双方有协议，按协议办理。是当事人如何约定，如何处理。例如，双方在合同中约定，商品房交付使用时，已交付的套内建筑面积(以产权登记面积为准)增减，面积误差比绝对值在2%以内

出卖人交付的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，无论误差比绝对值是因面积增加在3%以内还是因面积减少在3%以内(含3%)，只能据实结算，合同可以继续履行，但合同不能终止。那些想终止合同的人不会得到支持。根据实际结算，包括面积的增减两种情况。如面积增加，买方应按合同规定的单价补足增加的面积。如果面积减少，卖方应返还减少的面积。

2。面积误差比绝对值超过3%

面积误差比绝对值超过3%，包括两种情况。首先，由于面积的增加，面积误差比的绝对值超过3%。其次，由于面积的减小，面积误差比的绝对值超过3%。如果交付的内部建筑面积误差率超过3%，有两种处理方法。一是买方有权要求终止合同。人民法院应当支持买受人解除合同的请求。本合同终止时，因面积减少面积误差比绝对值超过3%的，出卖人应当退还买受人已付房价款，并支付已付房价款的利息。二是继续履行合同。买受人同意履行合同的，应当继续履行合同。如果合同继续履行，因面积增加面积误差比绝对值超过3%的部分，买受人应按合同约定的价格补足面积误差比在3%以内(含3%)的部分，面积误差比超过3%的部分由出卖人承担，所有权属于买受人。面积误差比绝对值因面积缩小而超过3%的，面积误差比小于3%(含3%)的，出卖人应当向买受人返还房价款及其利息，面积误差比超过3%的，出卖人应当向买受人返还房价款两次。

(二)按建筑面积计算面积误差的处理

《商品房销售管理办法》第21条规定:“如按建筑面积计算价格，双方应在合同中约定套内建筑面积和共用建筑面积，以及套内建筑面积和套内建筑面积有误差而建筑面积不变时的处理方法。”如果双方没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条和第14条的规定，如果双方没有约定，则根据两种不同情况分别处理:出卖人交付的建筑面积误差比绝对值(产权登记面积，下同)在3%以内且超过3%。

1。如果面积误差比的绝对值小于3%

如果卖方交付的建筑面积误差比的绝对值小于3%(含3%)，无论室内建筑面积或共用建筑面积的增减，只要建筑面积的增减导致面积误差比的绝对值小于3%(含3%)。 结算应实事求是，合同应继续履行，不得终止合同。 根据实际结算，如面积增加，买方应按合同规定的单价补足增加的面积。如果面积减少，卖方应返还减少的面积。

2。面积误差比绝对值超过3%

卖方交付的建筑面积误差比的绝对值超过3%有两种情况:第一，由于面积的增加，面积误差比的绝对值超过3%。其次，由于面积缩小，面积误差比绝对值超过3%。有两种方式来处理它:第一，买方有权要求终止合同。本合同终止时，因面积减少面积误差比绝对值超过3%的，出卖人应当退还买受人已付房价款，并支付已付房价款的利息。第二，继续履行合同。买受人同意履行合同的，应当继续履行合同。如果合同继续履行，如果ar的绝对值

单位定价既适用于现有商品房，也适用于预售商品房。商品房销售是指已经竣工验收的商品房。预售商品房是指尚未竣工的在建商品房。《商品房销售管理办法》第19条规定:“对于以单位计价的现房，经对现房进行实地调查后，当事人可以在合同中直接约定总价。”商品房销售时，双方一般对销售的商品房进行实地调查，并商定总价。买受人认为总价款与该商品房价格大致相等，值得购买，则签订商品房买卖合同，否则不签订商品房买卖合同。

因此，现在出售的大多数商品房不会因面积误差而产生纠纷。如有争议，如双方约定处理方式，且出卖人交付的商品房型号与设计图纸一致，且相关尺寸在约定误差范围内，则总价不变。买受人要求退房或降低总价的，不予支持。如双方对处理方法不一致，如出卖人交付的商品房式样与设计图纸不符，或相关尺寸超出约定的误差范围，买受人可取消购房或与出卖人重新约定总价。买受人退房的，出卖人应当承担违约责任。这里的“退房并承担违约责任”是指合同可以解除。合同解除后，出卖人应当退还买受人已付购房款及相应的利息。(4)规划设计变更中面积误差的争议解决

首先，规划设计变更必须得到批准。商品房出售后，规划设计变更必须经主管部门批准。规划变更应当经规划主管部门批准，设计变更应当经设计单位批准。否则，不得更改。房地产开发企业擅自变更规划设计，造成面积误差和面积误差纠纷的，不在上述规定范围内，但应按照《商品房销售管理办法》第二十条和《关于审理商品房买卖合同纠纷条件法律适用若干问题的解释》第十四条的规定处理。

第二，结账条件。这里的“退房”是指合同的终止。合同的终止是有条件的。首先，买方必须在收到卖方房地产开发企业的规划设计变更后，在规定的期限内选择退房。否则，将被视为接受规划和设计变更以及由此产生的房价变化。或者出卖人的房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人也有权退房。其次，并非所有的规划和设计变更，买方可以选择取消购房和终止合同。只有当商品房的结构形式、房屋类型、空间大小和朝向因规划设计变更，以及合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情况发生变化时，买受人才有权选择退房并解除合同。买受人退房的，出卖人应当退还买受人已付房价款，并支付已付房价款的利息。

第三，如果您不退房并终止合同，请签署补充协议。因规划设计变更造成面积误差，买受人不解除合同的，应当与出卖人的房地产开发企业另行签订补充协议。补充协议签订后，合同中约定的面积以新签订的补充协议中的面积为准，面积误差及其处理也以此为准。

(5)经济适用房面积误差处理

经济适用房面积误差处理，涉及经济适用房的性质。第《商品房销售管理办法》条第二款规定:“本法所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上建设基础设施和房屋。”《商品房销售管理办法》第2条规定:“房地产开发和管理

文/王林清最高人民法院第一人民法院法官

郭，北京市第一中级人民法院审判委员会委员、第一人民法院院长

最高人民法院审判监督庭法官

摘录自《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》