物业纠纷如何诉讼？送这份指南让你学会打官司！

近年[db:标签]��，随着国内房地产市场的活跃，房地产服务业也发展迅速。由财产引起的纠纷种类越来越多，财产纠纷的种类也趋于复杂。相关法律问题引起了社会的广泛关注。据统计，北京市第一中级人民法院在过去五年共审理了1373起涉案财产纠纷案件，其中73.59%涉及物业服务费纠纷。财产纠纷案件的特殊性导致当事人再次起诉的概率远远高于其他类型案件。然而，当双方再次起诉时，往往很难达成和解。

业主知情权并非毫无限制

北京市昌平区某小区物业管理委员会与某物业公司签订《物业管理服务合同》，为该小区提供物业服务。合同规定，物业公司负责物业档案的管理，包括住宅区的工程图纸、房屋档案和竣工验收资料；物业管理委员会每六个月检讨物业管理费的收支，并与物业公司一起以公告形式通知所有业主。甲a物业公司每半年向业主公布物业管理费收支情况，并在每个采暖期后向业主公布供暖收支情况。

2012年8月6日，社区在备案后成立了业主委员会。a、物业公司按照有关规定，对小区维护费、对外供热服务费和供热维护费的收支情况进行了说明，并对2010年、2011年和2012年物业服务项目的收支情况进行了公示。双方发生纠纷后，行业委员会起诉并要求A物业公司公布7项信息，包括对外广告合同、供热设施和设备的原始文件、折旧和维护。由于一家物业公司否认持有供暖设施和设备的原始文件，没有签署广告合同，而且行业委员会缺乏证据证明这一点，一审和二审法院都决定驳回行业委员会的索赔。

■法官说法

业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼，人民法院应予准许。人民法院应当允许业主委员会要求公开和检查涉及业主公共利益的信息。然而，房地产公司披露相关信息的义务并不是无限的。物业公司只有义务披露与业主合法权益相关的信息。在这种情况下，A物业公司在给行业委员会的答复中以及在项目建设委员会的宣传材料中已经宣布了涉及的中修费、外部供暖和供暖维护费、小修费和停车费。视为甲物业公司已履行其公示义务。对于业委会认为应当公示但未公示的文件、对外广告合同、供热设施设备原始文件、折旧及维修等，法院在无证据的情况下不能支持业委会的诉讼请求，因为A物业公司否认持有上述文件和文件，且未签订广告合同。

拒缴物业费不应损害社区利益

中国投资文化公司以中国投资公司拖欠物业管理费为由向法院提起诉讼，要求中国投资公司自2011年3月1日至2013年2月28日支付330万元的物业管理费。中国海外投资公司的抗辩理由之一是中国海外投资文化公司提供的物业服务不符合标准。其拒绝支付物业费是为了按照合同法履行抗辩权。最终，一审和二审法院都不支持中国海外投资公司的上述抗辩理由，裁定其应支付物业费。

■法官说法

合同法规定，行使抗辩权的目的是维护当事人之间的利益平衡，实现诚实信用等民法基本理念。当辩护的结果违反民法的这些基本原则时，应当加以限制或否认。物业合同的标的具有“pu”的属性

涉众纠纷重在沟通协调

由于B物业与业主物业服务矛盾加剧，小区业主委员会于2011年12月31日发出通知，要求终止与B物业的物业服务关系，B物业如期退出小区。

2015年，B地产向法院提起诉讼，要求社区30多名业主支付他们的物业费。本案一审发现，在提供物业服务期间，B物业在卫生、安全、绿化和公共设施维护等方面存在诸多问题。因此，物业服务的收费标准已经打折扣。

二审审理过程中，由于涉案业主人数众多，二审法官亲自前往延庆小区现场向业主解释原因，根据不同业主提出的抗辩理由进行现场检查，与物业企业人员一起澄清小区物业存在的问题。 澄清部分业主提出的不属于物业服务范围的事项，并建议通过其他方式解决矛盾。 最后，经过六个小时不间断的现场调解，大多数业主和物业公司当场签署调解协议并立即履行。

■法官说法

对于少数未达成和解的案件，二审法院认定，在送达过程中，乙方确实存在一定的违约行为。作为服务提供商，也存在与所有者沟通不畅的问题，但不适宜降低服务费。因此，法院根据案件的实际情况降低了物业服务费，取得了良好的社会效果。

法官答疑

■为什么以前的物业服务合同有效？

在物业服务合同纠纷中，业主的抗辩往往包括“无合同关系”。有两个主要原因。一是社区内开发商与物业公司之间只有一份前期物业合同，业主本人不是合同的签约方。二是社区没有签订书面的物业服务合同。在这方面，有必要澄清两个概念，即初步的财产合同和实际的财产合同关系。

根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的成立一般有两种形式。一是通过建设单位选聘物业企业。建设单位与物业企业签订书面合同，即为前期物业合同。二是通过业主大会选择物业企业，行业委员会应当与物业企业签订书面合同。前期物业合同之所以特殊，是因为它是由开发商和物业公司直接订立的，而履行合同的主体是业主和物业公司。换句话说，所有者受到所有者没有参与的合同的约束。这也在一定程度上导致了前期的物业合同，引起了业主的不满，难以被业主普遍接受。但事实上，虽然业主与物业企业并未签订物业服务合同，但业主在购房时签订了《授权委托书》，这往往意味着开发商应通过一定的方式在前期选择物业企业。因此，物业企业向业主提供物业服务的，业主应当向物业企业支付物业服务费。

可以说，立法将以前的物业合同设计为临时替代合同，这是在业主尚未搬进住宅区，无法召开业主大会时的权宜之计。理论上，这种暂时的状态不会持续太久。根据业主入住情况允许召开业主大会时，应及时召开业主大会，选聘物业企业并签订正式的物业服务合同。然而，令人遗憾的是，在现实生活中，业主大会的召开并没有得到有效实施，导致了以往物业服务合同的长期延续。

当前一份物业服务合约的期限届满，而社区并没有与新的物业公司签订物业服务合约时，便会出现合约关系是否存在的问题

物业费纠纷仍然是物业费纠纷的主要类型，物业费的支付和抗辩权的行使归根结底是物业费标准和服务标准的问题。目前，实践中存在着“两个标准”分离的现象。从逻辑上讲，在考虑如何确定物业服务标准之前，基本上是考虑物业收费标准是否符合双方约定或政府指导价。然而，在诉讼实践中，物业公司向业主起诉物业管理费时，通常只涉及物业管理费标准，很少涉及服务标准。目前，审理物业费纠纷的一个缺陷是缺乏与收费标准相对应的准确、精细的物业服务标准，难以平衡二者之间的利益关系。

为了促进“两个标准”的统一，除了建议相关职能部门立法外，从司法判决的角度来看，还应要求物业公司履行向业主解释和告知其具体服务标准的义务。例如，在社区张贴宣传，在合同中明确列出等。在这种情况下，如果业主认为物业服务不达标，他需要说明不达标的具体情况。需要明确的是，只要物业服务不符合标准，物业管理费就应该降低。因为当物业服务不符合标准时，物业企业构成违约，而物业管理费的减免只是一种承担违约责任的形式；然而，物业服务是长期和持续的。只要物业服务不符合标准，降低物业费，很容易诱使业主在实际操作中拖欠物业费。因此，在审判实践中也有必要对不合格物业服务的严重程度进行区分，然后进行具体处理。

记者观察

■房产纠纷呈现复杂化趋势

随着房地产开发持续升温，因购房引发的房产纠纷也不断增加。从案件数量来看，2013年1月1日至2017年6月30日，北京市第一中学共受理各类物业纠纷案件1373起，其中73.59%涉及物业服务费纠纷。物业公司作为诉讼主体具有比较优势。以2017年上半年为例，在法院判决结案的100起房产案件中，有90起案件是由房产公司作为原告提起的，占案件总数的90%，成功率很高。自2013年以来，涉及财产纠纷的二审案件的撤诉率一直保持在40%左右。然而，由于涉及财产纠纷案件的特殊性，当事人再次提起诉讼的概率远远高于其他类型案件，而当事人再次提起诉讼时达成和解的比例较低。

与财产有关的纠纷形式多样、分组且复杂。从北京市第一中学五年来的审判实践来看，物业纠纷案件的类型已经从单一的物业公司扩展到多层次、多方面的，如要求行业委员会移交账目和交付经营收入、物业服务的安全义务、确认物业服务合同的有效性等。本案的主体从业主与物业公司之间的单一纠纷发展到业主委员会与物业公司之间的纠纷以及其他群体纠纷。由于案件的原因主要集中在房地产企业遗留的房屋质量问题、物业服务质量不合格、房地产企业与行业委员会的矛盾、部分业主恶意拖欠和住房政策调整等方面，案件呈现出综合性和交叉性的特点，极大地增加了妥善处理物业纠纷的难度。

随着此类纠纷的复杂化，业主的需求也呈现出精细化和多样化的特点。业主不仅对电梯噪声、住宅绿化、走廊环境等提出了权利要求。其中既涉及到自身的生存利益，又对涉及到业主成员权利的相关事项提出了权利要求。例如，许多业主在本案中提议撤销该不动产

法官建议

北京市第一中学的一名法官通过对近年来审理的物业纠纷案件的分析指出，开发商与物业公司之间“建设与管理不分”的“父子关系”制度，决定了物业服务依赖和受制于房地产开发公司，导致一系列以建设、销售和服务为重点的问题无法从根本上解决。但是，在现阶段，一些人还没有完全接受有偿服务的市场行为，还没有形成对他们作为业主在物业服务中拥有什么权利和义务，如何行使自己的权利和义务，以及如何选择纠纷解决机制的清晰认识。但是，部分物业企业自律服务意识和品牌意识相对薄弱，管理内容、方法和手段相对单一，导致物业服务矛盾不断。

与此同时，住房领域仍有各种类型的住房，如商品房、经济适用房和两种限售房。这些不同类型的房屋在购买价值、产权限制等方面差异很大，导致业主对物业服务的要求和期望也很不一样，这也引发了物业服务的瓶颈，难以突破。

为了妥善处理物业纠纷中多方的利益，法官建议业主除了在司法程序中接受法庭的公平审判外，还应加强法律意识和举证能力。依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用；对于涉及人身和财产损害的，应尽可能在合同中专门规定，合格的业主委员会可以聘请专业的法律顾问。对于开发商和物业公司来说，开发商应该提高自己的绩效意识，而物业公司应该明确自己的定位，提高物业服务质量。此外，从更大范围考虑，政府和物业监管部门应进一步完善物业管理法规；加强对物业收费行为的监管；建立物业管理协调机制，加强政府与业主委员会的互动和指导。