揭露海外购房多个陷阱：这几个大坑必须要知道

近年[db:标签]��，海外购房门槛逐渐降低，使得适应人口从金字塔顶端向下发展。在众多海外购房者中，许多购房者希望利用海外房产作为实现目标的垫脚石，这是由移民、教育和投资等诸多需求驱动的。然而，许多移民大国有随时调整移民政策和门槛的习惯。此外，他们不了解当地的房地产市场，许多海外购房者陷入困境。

根据《2017中国高净值客户海外置业展望》，中国近一半的高净值人群将海外房地产投资作为他们的主要目标。然而，它真的像大多数广告所说的那样简单、安全、可靠吗？《北京晨报》记者通过调查和走访，为海外购房者揭露了许多陷阱，给你一个警告。

事例　购房为绿卡成一场空

记者在采访中发现，在海外买家中，很多买家是受移民需求的驱动，他们希望获得外国居留资格，也就是所谓的“绿卡”。在房地产和移民机构的夸大其词下，许多购房者认为这一政策在国外也适用。但事实上，基本上所有西方发达国家，如美国、澳大利亚、加拿大、英国等，都没有购房移民政策。一些南欧国家，如希腊、西班牙和葡萄牙，已经出台了移民政策来吸引海外投资，以缓解经济衰退。但是，移民对于这类项目也有一定的门槛要求，而且买房后马上移民不仅容易，所以购房者在买房前必须先了解当地的移民政策。

今年已经40岁的李女士是一家银行的账户经理。单身且几乎没有积蓄，她想通过购买海外房产来投资。经过朋友的介绍，她认识了朋友的澳大利亚籍男友。经过初步申请，她没有通过澳大利亚外国投资批准委员会的批准，所以最初有希望的财产只能由具有澳大利亚身份的人购买。这时，朋友的男朋友王某成了最合适的人选。在朋友的建议下，王先买了李女士看中的房子，然后私下找了一个转让代理人将房子的名字转让给她。

"因为是朋友，我一直信任他们来处理这件事。在买房子的整个过程中，我一直呆在家里，甚至没有去国外看过房子。”就这样，因为这种朋友关系，李女士在墨尔本买了两个烂尾楼，对房子的细节却知之甚少。

她告诉记者，“我原本想买两套来获得澳大利亚永久居民身份，然后我保留了一套，又卖掉了另一套。然而，在咨询了我的专业朋友后，我发现这个想法根本行不通。现在我已经买了房子，我不能获得永久居民身份。”李女士告诉记者，她在国外买房子只是因为她听朋友介绍，相信自己可以获得永久居留权。

了解情况后，她决定卖掉这两栋房子。然而，当她卖房子的时候，她发现房子成了烫手山芋，卖不出去。在朋友与男友王某分手回家后，李女士在澳大利亚找不到一个平台来帮助她处理售后事务。"此外，我的英语水平还很低，所以我根本不能和她交流买卖房子的事情。"房子空置了半年后，它变得越来越不值钱了。“没有人做，这房子甚至成了鬼屋，更不能卖。现在它像垃圾一样被扔在那里。”李女士说，她对自己在海外买房的决定感到后悔，觉得这实在太草率了。

不仅如此，今年51岁的丁先生为了获得西班牙的“绿卡”，通过中介公司在海外买了一套房子。他说中介公司答应他，只要他在西班牙成功地买了房子，他就能拿到绿卡。在“欺骗”下，他花了500多万元在西班牙买了一处房产。在他买下房子后，他认为他可以“一只脚在欧洲”等待西班牙公民身份。“当时我非常高兴，认为孩子们将来在国外学习会有更多的选择”。但是他很快发现事实并非如此。“房地产中介告诉我，为了获得永久居留权或入籍

中介低买高卖赚取额外费用

在海外买房需要很多附带费用，但一些房地产中介会故意向客户隐瞒这些费用，给他们留下房子非常便宜的印象。此外，美国地方政府征收的税收服务费和贷款税总计为2000至3000美元。统计显示，在美国买房时，购房者必须支付一次性交易税、律师费、财产保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费，这些费用一般占房价的3%至5%。对此，一家中介机构的负责人告诉记者:一般来说，在美国买房需要向中介机构支付2万至3万元的保证金、3.3万元的差旅费、2.5万至5万元的诚信基金(如果一个大大小小的家庭去那里，最高可达10万元)，机票和酒店费用分开计算。除了必要的诉讼费、房屋检查费、税金等。除了房价之外的额外费用实际上是一笔很大的开支。

公民李先生告诉记者，他之前与北京的一家咨询公司签订了委托葡萄牙投资移民服务的协议，后来又与公司指定的葡萄牙律师签订了《委托书》。后来，李先生得知他买的房子是由另一家公司的两名员工在同一天以超过18万欧元和55万欧元的价格卖给他的。该公司与李先生委托的咨询公司关系密切。"购买过程是由咨询公司与当地律师和经销商合作完成的."经过评估，最终确定房子的市场价值为35万欧元，而他实际上损失了20万欧元。

李先生认为他持有的证据足以证明损失是由一家咨询公司未能善意协助购房造成的。"先买房子再卖给我们已经给我们造成了严重的经济损失."在此过程中，咨询公司没有告知他和他的家人房屋供应的真实情况，包括卖方的身份、二手房、真实价格等。

同样，万女士，一位公民，与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案是购买葡萄牙当地的房地产作为房地产投资，从而满足居留签证的条件。合同签订后，万女士去葡萄牙购买了一处房产，房价为53万欧元，她的居留签证已经完成。然而，次年2月，万女士和她的家人去葡萄牙度假。通过与邻居沟通，他们了解到她买的房子的价格远远高于房子的实际价格，实际价值只有35万欧元。

为教育海外买房 愿望落空

在买房时，考虑到孩子的教育程度，父母通常会考虑在海外买房，以方便孩子上学。记者在采访中发现，许多海外国家的学校分为公立学校和私立学校。一般来说，只有公立小学和中学与“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。

徐女士，45岁，北京本地人，是一位家庭主妇，她“希望她的儿子在欧洲国家接受教育”。经过一番推心置腹的努力，徐女士决定带着儿子去寻找移民欧洲的方法。2012年，徐女士找到了一家投资移民咨询公司。据该机构的顾问徐女士说，尹女士告诉她，“你只需购买30万欧元的房产就能获得塞浦路斯的永久居留权。申请条件很简单，可以在两个月内获得批准。”不久，徐女士与公司签订了《塞浦路斯投资移民代理服务合同》，并支付了21万元的居间转让费。公司承诺向徐女士提供最新的塞浦路斯政策和变更通知，帮助她将所有移民资料提交相关部门审核，并协助安排徐女士在塞浦路斯购买房产，直至她获得塞浦路斯永久居留签证。

在公司的安排下，徐女士飞往塞浦路斯考察购买事宜。付了房款后，徐女士回家了。徐女士说，公司答应在准备好申请材料两个月后为她和她的儿子办理永久居留签证，但实际上已经拖延了八个多月。在北京安顿好一切后，徐女士打算带着她15岁的儿子去塞浦路斯生活。出发前几天，徐女士通过网络了解到

“我去过开发商的办公室很多次，但都没有得到答案。最后，我只是玩了一下就消失了。”徐女士说，开发商也采取了欺骗手段，骗她搬进了房子，翻译也是帮凶。利用她缺乏语言能力的优势，她被误导，以为她可以在收到房子后的三个月内获得银行豁免。

许女士最不能接受的是取消她儿子的永久居留权。“我想移民我的孩子，给他提供良好的教育，但现在一切都没了。”许女士很难过。徐女士说，该机构告诉她，塞浦路斯移民法规定，儿童在年满18岁时将失去永久居留权。如果他们再次申请，他们必须满足某些财产要求，其中之一是他们名下的财产在退税后的价格将达到300，000欧元。徐女士购买的公寓价格为32万欧元，税后价格为29万欧元。“在买房时，公司告诉我，如果我买了一套30万欧元的房子，我可以为全家申请永久居留权。它没有说退税后是30万欧元。”徐女士说，如果她儿子继续拥有永久居留权，她必须再买一套房子。在权衡了很长时间后，她感到沮丧，拒绝在塞浦路斯买房子，并选择送儿子去英国学习。

走访　中介只谈收益不谈风险

北京晨报记者来到东直门附近的一家移民机构。该机构位于一栋办公楼内，该机构占用一层。公司里挂着许多外国国旗，墙上有许多海外采购的简介。一名负责接待记者的工作人员填写了一条信息，包括个人基本信息、收入和家庭情况。在记者大概填写完之后，一个自称是海外房地产顾问的人走进房间，询问记者的具体意图。

"你想投资移民还是去上学？你以前咨询过其他机构吗？”记者们说，这是他们第一次想在美国投资一所房子，而且他们没有联系其他机构。这名工作人员向记者建议，他们可以在美国中部的一个城市花30多万元买一套公寓。

该工作人员向记者介绍，购买后，房子可以由公司以固定收入和高回报率出租。业主只需承担财产税等。后来，这位工作人员想出了一些信息，称之为“成功故事”，让记者了解一些情况。但是，记者通过宣传材料发现，该楼盘位于郊区，位置偏远，周边人口稀少。后来，记者在网上发现，很多国内投资者都在抱怨房屋难以出租，空置，造成了很大的损失。而且当地的房产税很高，一些房东不仅没有租金回报，还拖欠了包括物业管理费在内的大量费用。

当记者问成功移民是否容易获利，是否有风险时，工作人员告诉记者，“如果你说有风险，在我们向你解释后，你会比我们更清楚。我们应该有非常好的项目，而且有很多成功的案例。”工作人员说他没有回答记者的问题。他说:“投资是有风险的。不管你做什么，你肯定比我更清楚。如果您不放心，我们还有专业人员帮助您比较和分析数据，因此您可以完全放心地进行投资。”后来，记者走访了几家中介机构，情况大致相同。面对记者能否成功移民和上学的问题，他们照顾他，在合同中没有给他明确的承诺和具体的利润保证。《北京晨报》起底　信息不对称造成风险频出的记者从业内人士那里了解到，海外房地产本身在国外已有100多年的历史。交易系统和程序在政府认可的经纪人和律师的协助下完成。基金也统一到监管账户中，以确保交易安全。只要项目得到适当的审计，交易过程按照世界各国规定的程序进行，就不会有安全问题。

建议　海外购房最好实地考察

由于对海外购房者缺乏了解，信息不对称带来了更多的隐患。由于经济低迷等因素，一些国家的房价会下跌，而中国投资者往往对此缺乏了解，一些国内中介机构会隐瞒真实情况，给投资者造成重大损失。此外，开发商受到经济形势的影响。破产频繁发生，导致投资者“失去妻子和士兵”，纠纷持续不断。

王先生说海外房地产进入中国的时间不长，还处于新兴阶段，过程中出现了很多问题。例如，外面有许多非法代理人或个人想通过借用不透明的信息来获取巨额利润。他说，一般来说，要在海外购买房产，必须向中介支付保证金、差旅费、诚信基金等。机票和酒店费用分开计算。事实上，这些费用都是自己定价的，没有统一的标准，而且大部分都是“凭空”的。

他介绍说中国的海外购房者已经进入第二阶段。“第一阶段是第一个十年或十五年。海外买家要么富有，要么昂贵。他们购买的房地产数量相当高。一般来说，他们会购买当地的标志性建筑、最好的别墅和最昂贵的酒店。到目前为止，越来越多的购房者是中高收入阶层，或称中产阶级。据统计，现在有10%的中产阶级对海外购房感兴趣，但问题是，并不是每个人都有实力和准确的意识来达到海外置业的水平。”

庞大的需求 滞后的市场

面对如此复杂的海外国内市场，业内专家建议投资者必须提前做好准备，了解如何规避海外购房的风险，谨防购房陷阱。海外购房专家杨宁告诉记者，市民在海外购房时最好亲自实地调查。他说，一些非法机构已经从海外获得了一些项目的信息，并利用中国和外国的不透明信息来增加他们在中国的销售额。购房者在购买海外房产之前，应该了解当地的市场价格。如果他们有机会参观现场，他们应该知道周围项目的物业情况和价格。他说，如果真的不可能访问该网站，人们还可以从一些官方网站和大质量的网站了解预期国家的房地产市场、交易过程和相关的收费过程。

此外，他建议常见的诈骗包括一些不良开发商要求买家将超过50%的购买资金汇至自己的账户。当买家听到这个交易过程，他们必须非常警惕。首先，海外房地产交易资金应汇入监管账户，由当地房地产委员会监管。在交易完成之前，账户资金不能移动，因此非常安全。此外，海外房产的首付款一般不超过30%，例如，美国房产的首付款只有15%，澳大利亚房产的首付款只有10%。

此外，杨先生建议所有海外房地产交易都要经过律师的检查。律师将确认授权人在转让过程中提供的转让信息，并检查投资者护照的身份和签名授权人的身份。如果有错误，律师将承担责任，这样，即使买方不能亲自去海外检查，他可以购买他喜欢的房地产安全。这十年是中国人海外投资快速增长的十年。最喜欢买的东西是房子。中国企业“走出去”，但支付了大量“学费”。如今，中国公民出国买房买房，学费也不少。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误解、住房供应不安全以及交易的“内幕”。如果一个人不小心，钱、房子和绿卡都会落空。

可以说，中国人不会去非洲和南美买自己的房子。他们主要关注欧洲和美国市场，那里有最成熟的房地产市场。成熟已经停滞，不应该有这么多的弱肉强食。然而，像所有本地企业一样，有些人只想利用“信息”

010-59000

容易上当受骗，如履薄冰，但这恰恰证明了我们为中国人服务的海外购房市场还不成熟。巨大的市场没有得到高质量和有保证的服务。该行业仍处于野蛮发展阶段。从业者的资质参差不齐。有时候，即使是劣质的硬币也会挤出好的硬币。此外，还没有一家领先的服务企业拥有卓越的声誉。在监管方面，我国的监管手段日趋成熟和丰富，但问题是大多数监管手段只能在国家层面防范金融风险和洗钱犯罪，对普通投资者的周到服务不足甚至滞后。我们可以期待未来市场的完善，但在现阶段，海外购房确实是一项“技术性工作”。经过一轮采访后，记者的建议是多读多听，不要一时冲动。毕竟，这是数十万外币的投资。如果你在中国买房，你仍然希望研究几项主要政策，看看几十栋房子。当你在海外买房子时，你怎么能粗心大意呢？

北京晨报记者张静雅在本期撰文