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            物业服务纠纷常见争议问题

            admin admin 2020年04月20日

            法律小常识

            1。[db:标签]业服务合同纠纷普遍性

            物业服务与城市居民的生活和工作密切相关。无论城镇自住房还是租赁住房,无论是自购商品房还是租赁办公楼或商铺,离不开物业服务。随着城市化进程的加快,城镇居民人口逐渐增加,2015年国常住人口城镇化率达到56.1%。[1]相应地,物业服务合同纠纷也相当普遍,导致了相对大量的诉讼。[2]由于物业服务合同与大数城市居民关系密切,物业服务合同纠纷具有同一物业管理区域内业主相对较多、涉案标的物相对较少、业主维护自身权益意识较强的特点,因此有必进行深入的研究和分析。

            2。以郑州市某物业管理公司(以下简称原告)与业主(以下简称被告)的物业服务合同纠纷为例,分析物业服务合同纠纷中的常见纠纷

            (1)基本案件。

            原、被告签署《前期物业管理服务协议》,同意原告对小区内房屋的共用部位和设施进行维修、维护和管理,维护环境卫生和相关秩序,并同意按房屋建筑面积收取物业服务费的标准。原告的诉讼请求是:要求被告支付未付的物业管理服务费。被告认为物业服务费应该减免。主要原因是:一是房屋存在质量问题,原告是开发商选择的前期物业服务企业,应对此负责;第二,原告未能完全履行其安全和管理等合同义务,给被告造成了损失。第三,物业公司没有提供完善的服务,如路灯、健身器材等社区设施损坏后没有修复,垃圾清理不及时等。

            (2)双方争议的主要问题。

            一、物业服务企业与房地产开发企业的关系;二是物业服务企业违约责任的承担;第三,业主可否要求减免物业服务费?

            (3)重大争议问题分析。

            第一,物业服务企业与房地产开发企业的关系。《物业管理条例》第21条规定:“在业主和业主大会选择物业服务企业之前,选择物业服务企业的建设单位应当签订书面的前期物业服务合同。“因此,在业主大会选择物业服务企业之前,建设单位(即房地产开发企业,即被告所称的“开发商”)有行政法规依据选择前期物业服务企业。《物业管理条例》第32条第1款规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款的规定,法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法律规定了法人的独立性。赋予特定组织独立法人资格的法人制度是中国改革开放的重要成果,其积极意义不言而喻。另一方面,法人的独立地位也有例外。《中华人民共和国公司法》第20条明规定了否定公司独立人格的制度,禁止股东滥用公司法人独立地位损害公司债权人的利益。因此,如果业主不能证明物业服务企业和“开发商”符合《公司法》第20条规定的否认公司独立人格的条件,则应就房屋质量分别向“开发商”提出相应的要求。

            二、物业服务企业违约责任的承担。合同第107条和第《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具应用法律若干问题的解释》条第1款规定的违约责任

            第三,关于减免物业管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第111条规定:“质量不符合约定的,按照当事人的约定承担违约责任。当事人对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受害人可以合理选择要求对方承担修理、更换、翻建、退货、降低价款或者报酬等违约责任。取决于标的物的性质和损失的程度。”综合理解,《合同法》第107条是承担违约责任的原则性规定,而第111条是对质量不符的特殊规定。第一百一十一条规定的“合理选择”,是指根据标的物的性质和损失的大小,综合确定违约责任的方式。由于物业服务的公共性,物业服务合同的标的物不适合以减免物业服务费作为承担违约责任的方式。

            3。物业服务的公共性

            社会为人们消费和满足其各种消费欲望而提供的商品和服务,根据不同的消费特征,可以分为私人商品和公共商品。

            私人物品在消费特征上具有竞争性和排他性。正如大卫·弗里德曼所说,“和我不能同时开同一辆车去不同的地方,我也不能开一辆你开车后有空油箱和爆胎的车。”[3]通过定价和收费的方式,只有支付价格的人才能获私人物品,而其他人则被排在外。私人物品在消费特征上具有排他性,因为从技术角度来看,私人物品可以在消费者之间划分,消费的对象可以划分,消费的数量可以积累。

            公共物品相当于私人物品,指的是“其利益在整个社会群体中不可分割地分配的物品,无论特定个人是否愿意消费这种公共物品”。[4]一旦公共产品生产出来,没有人能够决定谁将使用它,不管他是否已经支付了费用。

            物业服务的属性介于私人物品和公共物品之间,具有公共性的特征。根据协议,物业服务企业对共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、维修、服务和管理。换句话说,难区分物业服务的哪个部分属于哪个特定的所有者。每个业主不仅为自己的物业服务付费,也为在同一物业管理区域内提供给其他业主的服务付费。从这个角度来看,如果一些业主不支付物业费,就会有外部影响。

            外部效应是一个经济术语,指一个人的行为直接影响他人的利益,不承担相应的义务或获得回报。此外,如果一部分业主交纳物业费而另一部分业主不交纳,那么向物业服务企业的业主交纳物业费的行为具有积极的外部效应,因为不交纳物业费的业主也从物业服务企业的服务中受益;不支付物业费的业主的不支付行为具有负面的外部影响,因为不支付的业主也通过支付的业主获得购买的服务。

            虽然支付物业费是一项公共服务,但就物业服务合同而言,每份合同双方的履行都会影响合同外的其他业主,但这种外部影响并非不可避免。如果同一个物业管理区域内的所有业主都要支付物业费用,是一种完全的市场行为,不会有积极的外部效应或消极的外部效应。如果根据被告的主张减免物业费,只会增加上述负面的外部影响。

            根据亚当·斯密的理论,每个人都是理性的,受强的利己主义驱使。如果每个人都追求私利,他会在

            《物业管理条例》第58条规定:“建设单位违反本条例规定,擅自处置属于业主的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规和相关行业标准确定的维护、保养、管理和维修义务,业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应当予以支持。”行政法规和司法解释仅与《合同法》第107条相关联,而与《合同法》第111条无关。主管当局通过积极干预避免和纠正上述负面外部影响的初衷是显而易见的。

            综上所述,物业服务费不能作为物业服务公司承担违约责任的一种方式而减免。业主可以通过反诉或者其他诉讼请求物业服务企业承担违约责任。

            [1]数据来源http://www.askci.com/news/finance/20161031/14442173611.shtml

            [2]根据郑州市部分基层法院的统计,过去五年中物业服务合同纠纷在所有民商事诉讼案件中所占的比例超过了大卫·弗里德曼的5%

            [3][美国]。杨欣欣:《经济学语境下的法律规则》,法律出版社,2004年,第135页

            [4][美国]作者:保罗萨缪尔森和威廉诺德豪斯,胡代光等,《经济学》(第14版),北京经济学院出版社,1996年,第1390页

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