无单方解除条款 业委会可否解除物业服务合同？

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2013年，原告为南安区龙门豪街业主委员会委员，与被告物业公司签订物业服务合同，合同期限为5年。合同没有规定终止合同的条件。此后，业主委员会成员于2016年3月21日向物业公司发出终止通知，称物业服务存在重大缺陷。物业公司没有提出任何异议。原告起诉南安区法院，理由是物业服务公司在三个月的异议期内没有提出异议，物业服务合同已经解除，要求责令物业服务公司撤出物业服务区域，移交相关设施。被告辩称，合同尚未达到法定解除条件，合同没有单方解除条款，业主委员会无权解除合同。即使在异议期内未提出异议，合同的解除也不一定生效。

[分歧]

在本案审理过程中，对合同终止通知的效力有三种不同的看法:

第一种看法是，非终止方在异议期间没有提出异议，要求确认合同终止的效力，因此物业服务合同当然终止。本案中，物业服务合同当事人未约定异议期限的，异议期限为合同终止通知送达物业服务公司之日起三个月。异议期内，物业服务公司未对异议期内终止合同提出任何异议。异议权利消灭，物业服务合同终止。

第二种观点认为，物业服务合同是否解除取决于解除权人是否有权解除。物业服务公司的服务存在缺陷，不符合法定解散条件。双方都没有同意解散的条件。业主委员会无权解除合同。即使非解除方在异议期内未提出异议，本合同也不会自动解除。

第三种观点是在第二种观点的基础上，考虑到物业服务合同的特殊性，业主委托物业服务公司进行物业管理，本质上属于委托合同，即合同的委托人有权随意终止合同。在这种情况下，物业服务合同在解除通知到达时即被解除。

[评论]作者同意第三种观点。

《合同法》第九十六条规定:“根据本法第九十三条第(二)项和第九十四条的规定，一方要求终止合同的，应当通知对方。通知到达后，合同即告终止。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”从文本和意义上看，该法包括三个部分:解散权的构成要件、行使解散权的条件和解散权的效力。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当符合约定或者法定的解除条件。这些条件构成解散权。只有在解散权存在之后，才能行使解散权。应通知非解散方。异议期间如无异议，本合同具有解除效力。从法律上讲，合同解除权是一种成立权。一旦合同被撤销，将会产生巨大的影响。如果实质性条款没有要求，只要合同符合行使撤销权的形式要求，合同就将被撤销。这将导致合同解除权的滥用，从而导致希望摆脱合同束缚的一方轻易解除不能解除的合同，违反了“合同必须遵守”的原则。因此，当未解除合同的一方未能在异议期内提起确认诉讼时，应立即提起诉讼