为直系亲属买房的4大法律风险提示

飞[db:标签]��的房价、开征房产税的可能性以及对购房贷款的限制已经引起了全社会的关注。有些人几代人都在全家人的努力下买了一套房子，而另一些人则未雨绸缪。他们的孩子还很小，房子已经准备好了。所有这一切看似简单，但实际上它涉及许多法律条款和许多需要注意的问题。

提示一：婚前父母为购房出资的，原则上认定为对自己子女的赠与。

《婚姻法司法解释(二)》明确规定，如果父母在双方结婚前出资为双方购买房屋，该出资应被视为给子女的个人礼物，除非父母明确表示该捐赠是给双方的。这里应该认识到的是，当父母真的捐了钱，而他们的具体含义不清楚时，这被认为是来自社会常识的礼物。如果当事人有证据证明他们与投资者之间形成了贷款关系，则本条的规定不能适用。当然，证据应该在当事人离婚之前形成。不难想到父母在离婚诉讼中所作的声明或证明之间的利益关系，这些声明或证明并不表示捐赠的意图。因此，这些陈述或证据不足以排除捐赠的推定。

此外，虽然《婚姻法司法解释(二)》中的这一规定只限于购房投资，但实际中可能发生的其他项目的购房投资也可根据这一规定确定。

提示二：婚后父母为购房出资的，原则上认定为对夫妻双方的赠与。

双方结婚后，如果其父母出资为双方购买房屋，则该出资应视为给双方的礼物，除非父母明确表示该礼物是给一方的。这里应该承认，同样的推定规则适用于婚前的贡献。

此外，根据《婚姻法司法解释(三)》的进一步规定，父母一方婚后为子女购买的房地产，其产权登记在投资者子女的名下，应被视为仅赠与其一个子女，该房地产应被视为夫妻一方的个人财产。如果双方父母购买的房地产的产权登记在其中一名子女名下，则该房地产可被视为由双方按照各自父母的出资份额分享，除非双方另有约定。

提示三：出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

在婚姻关系存续期间，双方以一方的名义用夫妻共同财产投资购买参与房改的房屋，产权以一方的名义登记。离婚时，另一方主张按照夫妻共同财产分割房屋的，人民法院不予支持。这是因为房改的购买主体是特定的，是某个单位职工享受的一种福利待遇，只能以其父母的名义购买，他们是房屋的产权所有者。然而，如果丈夫和妻子投资于共同财产，他们将与财产所有者形成债权债务关系。他们可以要求偿还债权，但不能要求财产权或股份。

提示四：房产登记在未成年子女名下存在诸多风险。

考虑到许多因素，如税收节省、子女婚前财产、风险隔离等，许多父母现在直接用未成年子女的名字登记他们的房子，还有许多法律风险值得警惕。首先，房子应该被认为是给孩子的礼物，它的产权属于未成年的孩子。因此，财产不再属于夫妻共同财产，在离婚时不能分割。第二，父母不能出售或处置财产，除非是为了未成年子女的利益，如大量消费和治疗疾病。最后，当他们的父母变老后，如果他们的孩子不履行他们的维护义务，他们很难收回房子。

为直系家庭成员买房有着广泛的含义。粗心可能会导致许多问题，如家庭感情和法律。购房者应提前防范相关问题，完善相关法律文件，避免后续纠纷。

单位:江苏高律师事务所作者:杨洋律师