未办理过户登记是否影响房屋买卖合同效力?
[db:标签]例:2008年12月19日,某街道办事处与杨签订了《住房现房安置协议书》(以下简称《协议书》)合同,根据相关政策规定,在征地范围内安置村民。协议签订后,杨和妻子邓实际上获得了一套安置用房。2009年5月27日,邓某、李某签订了《房屋买卖合同》安置房买卖合同,约定、邓某向李承诺不将该房屋出售给第三人。该房屋的初始权属证书由牟阳、邓某负责。邓某、在取得产权证后30个工作日内无条件协助李办理过户手续,合同还约定出卖人必须保证该房屋的所有权。
当日李支付购房款25万元,杨、邓收到款项后向李发放《收条》。当日杨、邓交付争议房屋,李一直住在该房屋。2012年3月,杨、邓取得该房屋所有权证。后来,李请杨、邓协助办理移交手续,但邓、杨未能履行。2012年5月,李向人民法院提起诉讼,要求法院确认本案涉及的买卖合同有效,并责令杨、邓协助办理产权转让手续。
经过审判,法院最终支持了原告的主张。
Analysis:本案争议的焦点是所涉及的房屋买卖合同是否有效。在庭审中,被告人杨和邓辩称,他们不是争议房屋的所有人,无权处分该房屋。
第二,《房屋买卖合同》违反《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依法登记并生效;未经登记,本公约将不生效,除非法律另有规定。”《房屋买卖合同》的强制性规定无效。笔者认为这两种说法都是无效的,具体分析如下:第一,在签订房屋买卖合同时,未取得房屋所有权证不等于是否享有房屋所有权。房产证只是权利人享有所有权的证明文件,房产证通常比房屋晚取得。不能因为没有取得房屋所有权证就否定权利人对房屋的所有权。因此,卖方关于他不是争议房屋的所有人并且无权在本案中处置该房屋的说法不能成立。
第二,《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依法登记并生效;未经登记,本公约将不生效,除非法律另有规定。”该款是关于不动产物权登记的效力,而不是关于不动产物权的设立、变更、转移和消灭的原因,不能用来判断合同的效力。
根据《物权法》第15条,“当事人之间关于不动产权利的设立、变更、转让和消灭的合同,自合同成立时生效,法律另有规定或者合同另有约定的除外;不办理产权登记,合同效力不受影响。”本文对物权变动的原因和物权变动登记的规定进行了严格区分,二者之间没有必然的联系。因此,房地产登记只起到产权公示的作用,不应以房屋未登记为由否定房屋买卖合同的效力。因此,在本案中,卖方以房屋未登记为由主张房屋买卖合同无效的主张不能成立。
综上所述,房屋所有权转移是否登记并不影响房屋买卖合同的效力,买卖合同双方应根据合同履行相应的义务。
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