买卖农村宅基地合同是否有效？

Case]

�[db:标签]是城市居民，李是农村村民。李以20万元的转让价格将自己的宅基地卖给了张。双方达成协议后，张支付10万元购买土地。由于双方发生冲突，张要求李返还10万元土地收购款。

[分歧]

本案争议焦点:张与李达成的宅基地买卖协议是否有效？

第一种观点认为张与李达成的宅基地买卖协议有效。由于双方都是完全民事行为能力人，交易是双方的真实意思表示，因此本协议有效。

第二种观点认为张与李达成的宅基地买卖协议效力未定。如果张完成了宅基地上的建设，他向政府的两个违规办公室报告，并支付两个违规。如果政府不允许他报告，协议无效。如果允许声明，则协议有效。

第三种观点认为张与李达成的宅基地买卖协议无效。因为该协议违反了法律的强制性规定，所以是无效的。

作者同意第三种观点。

宅基地是集体所有的土地，由农村家庭或个人作为居住基地占有和使用。中国法律规定，在农村集体经济组织中，村民只能申请一个宅基地。宅基地归农村集体经济组织所有，使用权由集体组织按照法律规定的条件和程序分配给村民。作为宅基地使用权的持有人，他有权占有和使用所获得的土地，并可以在土地上建造房屋和其他附着物。

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定:“农民集体所有的土地使用权不得出售、转让或出租用于非农建设……”；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。2004年12月，国务院规定:“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民购买农村宅基地。“由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，因此具有福利和安全性质，只能由村里的村民使用。张与李的交易虽然属实，但违反了强制性规定。因此，作者不同意第一种观点。

虽然在现实生活中农民购买自己的房子是很常见的，但是他们可以通过向政府报告两起违规行为并偿还这两起违规行为来使其合法化。政府颁布的“两违”综合管理办法，旨在纠正未经批准占用建设用地和未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证审批的建设活动。农村地区有许多村民非法占用土地。收取这两笔非法款项的目的就是为了打击这种行为，而且村民之间的交易也是依法进行的。为了解决村民之间的内部矛盾，通过举报和追缴两笔非法款项，彻底解决了内部矛盾。然而，我们不能简单地认为申报和偿还这两笔非法付款是合法的。即使产权证书是通过报告和偿还两次非法付款获得的，只要发现交易是非法的，产权证书也可以被撤销。因此，作者不同意第二种观点。

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，属于福利保障性质，只能由村里的村民使用。本案中，张为城镇居民，李为村民，将自己的宅基地出售给该集体经济组织成员以外的张，即张与李购买农村宅基地的合同违反强制性规定，无效。根据《关于深化改革严格土地管理的决定》第58条，“本合同无效或被撤销后，因本合同而取得的财产应予返还……”。本案中，因双方购买宅基地的合同无效，李应返还张已支付的宅基地使用权出让金10万元。为了家园