房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！

买[db:标签]��是人生中的一件大事。买房后，人们在签订销售合同时不能放松警惕，因为买卖双方在专业知识上的信息不对称。有时买方不在本意或不知道如何把握合同，从而在合同的最终履行中处于被动地位。因此，在买房和签订销售合同时，应该更加注意理解合同的内容，防止合同的陷阱。让我们来看看购房和签订合同时的注意事项。

签订空白条款需注意

1、看是否有预售许可证

许多地方说没有必要阅读这五个证书。办理预售许可证必须提交另外四份证明，以便房产管理部门能更安全地代表我们检查。

去房产管理部门核实预售许可证是真是假。如果没有对外销售的预售许可证，在购买过程中存在隐患和不安全因素。

2、看合同中的土地性质

虽然许多开发项目使用的土地被出售，但土地使用寿命不是70年，甚至只有40年，因为它是综合性的或商业性的。

在购买时，必须看土地的性质是否出售，其使用寿命是否为70年，因为现行法律只规定居住期满后自动续展，其他非住宅行业一般认为他们将支付续展费用。

3、看清楚房屋用途

虽然有些在国外出售的房子和房子一样，但它们是用作公寓的。

公寓的定义目前还不太清楚。很明显，公寓的照明时间不需要满足两个小时的要求。此外，教育部门对于该公寓是否可以用作自习室还没有一个明确的答案。一般来说，如果住宿学生的数量超过学校的招生计划，估计公寓将不会被用作学习区的房间。因此，为孩子买房子是非常谨慎的。

4、物业也不能忽视

在签订商品房合同时，开发商将与前期物业公司签订物业服务合同。由于开发商与前期物业公司的关系一般比较密切，物业公司的声誉和物业合同中的许多规定也应该仔细阅读。

虽然行业委员会成立后可以解散物业公司，但目前的现实是，由于入住率不足或业主不愿多操心，很多住宅区离行业委员会的成立还很远，导致业主与物业之间的纠纷很多。作为业主，很难想象。

5、车库和地下室或者阁楼的约定

合同签订后，有时开发商会承诺给业主一个车库、储藏室或阁楼。这些协议必须写进合同，口头承诺的东西往往会因为缺乏证据而消失。

此外，它是否是车库取决于计划，而不是开发商的口头承诺。车库不一定能停在车里。许多楼层较高的储藏室也可以停车。开发商通常说这是一个车库。此时，这取决于该计划是否是一个车库。此外，人民防空停车位不能获得许可，应特别注意。

6、面积的约定

这是目前最有争议的情况。主要是因为大家都认为，如果签约后面积差超过3%，就不能付款。事实上，这是错误的。

如果这里有与开发者的协议，首先遵循协议。如果没有达成一致，那么就遵守规定。开发商在签订合同时经常与买方签订协议，主要是由有资质的测绘部门出具的面积。

在这种情况下，将直接使用映射区域，有效地避免了3%的法律要求。我们必须看清楚这一点。我们可以在合同签订时直接规定面积，并明确规定不要多花多少钱。

7、贷款问题的约定

开发商经常承诺帮助你贷款，但在合同中，开发商并没有明确表示他们不能退房。相反，由于买家的信用，他们同意让买家一次性付清房款。

对此你也应该小心。你可以先检查一下你的个人信用或者弄清楚合同协议。你可以取消合同，因为你不能借钱。

8、逾期或者赔偿的问题

开发商和买家会有约定

9、交房的问题

10、小区公共区域和公共部位的约定

社区会所和公共场所的纠纷越来越多。开发商通常只告诉你社区中标准和先进的俱乐部会所和健身场所，以及如何绕过产权问题。

如果你不同意这些地方的产权，开发商最终可能会卖掉它们。买方可能无法给你免费或优先使用。如果合同规定这些地方的所有权属于业主，开发商就不能出售这些地方。

11、对各类设施的约定

煤气、宽带等。开发者通常只选择一个，这使得用户无法选择。如果合约上订明发展商须容许数家营办商进入住宅区，例如宽频，我们不能只被动选择一家。如果我们都加入，我们可以选择的范围会更广，我们会有主动权。

12、双方协商解决的内容必须多研究

上述任何争议，由双方协商解决，一般对开发商不利。违约责任必须明确界定，不能通过简单的谈判来解决。否则，问题发生后，你将没有追究责任和赔偿的依据。

合同附件还应注意，商品房买卖合同除主合同外，还包括四个附件，即房屋平面图、公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准及合同补充协议。

(1)房屋的平面图应标明每个房间的具体尺寸和墙的宽度。还应标明阳台的大小以及空调和其他特定设备的位置。

如果上述内容不清楚，该房屋的平面图根本无法给出准确的指示，开发商也没有明确的限制。

(2)无论是房屋平面图，还是对公共部位和公共房屋共用建筑面积的构成和装修设备的标准的说明，都应使用准确的数字和具体的描述来表达其内容，而不是概念性的词语。

附件中不应出现“高级”、“名牌”、“精装修”等字样，但应注明“高级”是什么标准，“名牌”是什么品牌，“精装修”应达到什么装饰效果。

(3)根据民法中的“意思自治”原则，商品房购买者可以与开发商协商，行使修改、补充合同的权利，在主合同之外签订补充协议，以澄清一些模糊的概念，修改主合同中不合理的条款。

13、房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗?

14、哪些房地产不能转让?

由此可见，如果房地产广告中对房屋及其相关设施的描述和承诺对合同的定价有重大影响，那么即使该描述和承诺没有包含在房屋买卖合同中，也属于合同的内容。如果购房者发现指令或承诺的内容与实际情况不符，他们可能会要求开发商承担违约责任。

15、仅有房产证，但没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗?

16、买来的住房面积缩水怎么办?

(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件；(二)司法机关、行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(3)依法收回土地使用权；

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

(5)所有权有争议；(六)未依法登记领取权属证书的；

(7)法律、行政法规禁止的其他情形。

17、开发商逾期交房怎么办?

答:房地产是通过登记公示的。只有通过登记，物权才能生效，买受人才能取得不动产的所有权。登记是在房地产部门的登记簿上登记新业主的姓名。不动产登记簿是物权归属和内容的基础。房地产证是房地产部门发给权利人的权利证书，仅作为证据。不动产登记簿记载的权利人与不动产证书记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。也就是说，房地产证书的效力比房地产登记册的效力弱。没有争议是好的，但是一旦有了关于房屋产权的争议，登记在不动产登记簿上的人就拥有了房屋的所有权。因此，在买卖房屋时，必须注意不动产登记或不动产登记的变更。

18、房屋买卖合同签订后，因意外事故而使房屋毁损、灭失的风险由谁承担?

A:面积缩小是买家的普遍问题。房屋面积“缩水”的问题，以房产管理部门测量的面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积缩水问题做了明确规定:第一，如果误差率在3%以内，当事人不能要求解除合同，但开发商应返还减少部分的购房款。二是错误率超过3%，购房者可以选择要求解除合同，或者不解除合同，但要求开发商承担其他责任。

19、签订商品房预售合同，应具备哪些条件?

A:开发商应按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商不能按期交付房屋，买受人可以根据不同情况采取不同的方式维护自己的合法权益。第一，如果开发商未能按期交付房屋，经催告后未能在合理期限内履行，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经催告后在合理期限内未能履行的，买受人可以要求发包人承担违约责任而不解除合同；第三，如果开发商经催告后在合理期限内交付货物，合同不能解除，但开发商可以要求承担违约责任。应当指出，如果买方有权终止合同，它必须在法定期限内行使合同。如果不行使，终止合同的权利将被消灭。

20、出卖人未取得商品房预售许可证明，这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效?

A:《城市房地产管理法》第11条对这一问题的不同情况作出了规定:“除非当事人另有约定，房屋所有权的转移应视为房屋的交付。房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接受的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付之日起由买受人承担。”

因此，在正常情况下，房屋损坏的风险应在房屋交付之前由卖方承担。房屋交付给买受人后，由买受人承担。这里的交付是指房屋的转让和占有，即房屋由出卖人移交给买受人，买受人占有和使用房屋。

21、房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗?

答:根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第45条的规定，商品房预售应符合以下条件:

(1)土地使用权出让金已全部付清，并已取得土地使用权证书；

(2)持有建设工程规划许可证；

(3)根据预售商品房计算，开发建设投资已达到项目总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已经确定；

(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报送县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售的收益必须是美元

22、房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗?

23、房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗?

答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定:“当事人要求确认合同无效的，以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记手续为由不予支持。当事人约定商品房预售合同的生效应当办理登记备案手续的，除一方已经履行主要义务，另一方已经接受的以外，按照约定执行。”

由此可见，虽然法律要求商品房预售合同签订后进行登记备案，但如果双方在商品房预售合同签订后未办理登记备案手续，双方当事人要求确认合同无效，法院不予支持。是否办理登记备案手续并不是预售合同生效的条件。

24、房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任?

A:《城市房地产管理法》第33条规定:“房地产开发企业应对所售商品房的质量保修负责。双方应在合同中就保修的范围、期限和责任达成协议。保修期从交货之日开始。商品住宅的保修期限不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书规定的保修期限；如果持续时间小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的最小保修期，则保修期不得小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的最小保修期。非住宅商品房的保修期不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保证书规定的保修期。保修期内出现质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并承担由此造成的损失。房地产开发企业对不可抗力或使用不当造成的损害不负任何责任。”

此外，我国《商品房销售管理办法》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:(1)设计文件中规定的基础设施工程、房屋建筑基础工程和主体结构工程的合理使用期限；(2)屋面防水工程，卫生间、房间和墙面的防水要求防渗漏，为5年；(3)供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气管道、给排水管道、设备安装及装修工程，2年。其他项目的保修期应由业主和承包商商定。

由此可见，该房屋的保修期比较复杂。为了保护自己的权益，当事人不仅可以遵守法律的规定，还可以在合同中订立详细的约定，制定房屋的保修条款。因此，该房屋的质量问题不要求卖方随时维修，卖方的保修期是有限的。

25、房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移?

A:《规定》第10条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通订立单独的商品房买卖合同，交付房屋使用，致使买受人无法取得房屋为由，要求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

因此，在房屋买卖双方签订合同后，卖方与另一方签订合同并交付房屋使用。只要买方能够证明卖方与第三人恶意串通，就可以请求法院确认卖方与第三人签订的合同无效。在现实生活中，如果第三方故意与卖方签订合同，这实际上是恶意的。

26、房屋买卖双方已经办完过户手续，这时双方还能解除合同吗?

答:《规定》第18条规定:“因出卖人原因，买受人未能在下列期限内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任，但当事人另有约定的除外:(1)商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；(二)商品房买卖合同标的物尚未完成的，自房屋交付之日起90日内；(三)商品房销售合同的标的物是

27、房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立?

答:《建筑工程质量管理条例》第32条规定:“房地产转让或抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让或抵押。”根据上述法律的规定，房屋买卖时，房屋所占范围内的土地使用权也随之转移，即所谓的“土地随房”。房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应向房屋所在地县级以上地方人民政府房产管理部门办理房屋产权转移登记手续。买受人和出卖人凭变更后的房屋所有权证及相关证明向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。土地管理部门核实后，同级人民政府应当更换土地使用权证书。因此，土地使用权以

28、房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同?

A变更:中国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第93条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。双方可以就一方终止合同的条件达成一致。当解除合同的条件满足时，被解除合同者有权解除合同。”

由此可见，只要双方协商一致，即使房子已经转让，合同也可以解除。

29、租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗?

A:中国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:“除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人之间订立的有关不动产物权的设立、变更、转移和消灭的合同，自合同成立时生效；如果没有完成物权登记，合同的效力就不会受到影响。”

由此可见，对于房屋买卖双方来说，如果双方签订了合同，是否向登记机关登记并不影响合同的有效性。除非双方在合同中约定合同生效的时间或其他条款，合同自成立之日起生效。因此，不允许因合同未办理变更登记而声称合同无效。

30、什么是房屋承租人的优先购买权?

A:《城市房地产管理法》第15条规定:“根据《合同法》第94条，出卖人逾期交付房屋或者买受人逾期支付购房款的，经催告后三个月内仍未履行的。如果一方要求终止合同，应予以支持，除非双方另有约定。法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方催告后三个月。对方当事人没有催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不改正的，撤销权消灭。”

因此，如果房屋的买方延迟支付房价款，卖方可以要求买方履行合同并支付房价款。如果买方在提出要求后的3个月内仍未付款，卖方可以要求终止合同。此外，终止权有一定的行使期限。

010-59000

A:中国《物权法》第229条规定:“租赁期间，租赁物所有权发生变更的，租赁合同的效力不受影响。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第119条规定:“在租赁期内，因出售、赠与或继承而转移私有房屋产权的，原租赁合同对承租人和新业主继续有效。”由此可见，当租赁房屋出售时，承租人有权继续居住。

010-59000

A:承租人的优先购买权是指出租人出售租赁财产的权利。在出售租赁物业之前，应在合理的时间内通知承租人(最高人民法院《合同法》规定应提前三个月通知)。承租人有权以同样的条件购买租赁财产。出卖人未通知承租人的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

承租人首先购买房屋必须满足两个条件。

首先，当房子出租时，其他租户没有这个设备