二手房买卖门道多？专项审判报告为你解惑

Original Title[db:标签]二手房买卖有很多种方式。你知道多少原因？

法院将新闻发布会开到住房和建设局。9月21日下午，苏州市吴江区人民法院和区住房建设局联合召开新闻发布会，发布二手房买卖合同纠纷的审理报告和典型案例，区内200多家中介机构负责人出席。二手房销售中经常出现什么问题？在买卖过程中我们应该注意什么？像这样的问题可以在记者招待会上回答。

二手房市场异常火爆

各种纠纷井喷增长！

2016春节对许多吴江人来说是一个难忘的时刻。在人们告别旧迎新之后，吴江原本稳定的住房市场突然迎来了巨大的变化。吴江区，尤其是商品房集中的太湖新城和经济技术开发区，房价持续大幅上涨。

"吴江的房价是怎么这样上涨的？"这个话题已经成为人们饭后的话题。那些买了房子的人感到高兴，那些没有买房子的人讨厌他们没有早点卖掉房子。随着房价的飙升，原本平静的二手房市场突然变得异常火爆。在吴江法院，曾经偶尔发生的二手房买卖合同纠纷案件也激增。

据医院第一人民法院院长李玉忠介绍，2016年共受理二手房买卖合同纠纷案件294起，新案件占医院民事案件的2.95%，分别比2014年和2015年增长512%和332%。今年以来，全院共受理二手房买卖合同纠纷176起，呈现出先升后降、逐步稳定的趋势。李玉忠表示，此类案件的发生主要是由于房价大幅上涨、卖方席位起拍价分离以及苏州出台限购限贷新政策。

"新政策的实施导致了许多未完成的房屋交易。一些买家会拒绝付款或要求我们退还中介费。”这是应邀出席记者招待会的房地产经纪人李小姐说的。据了解，目前，除了二手房买卖双方之外，房地产经纪人也经常卷入冲突和纠纷。今年以来，吴江法院共受理41起新的中介合同纠纷，受理案件数量有所上升。

案件复杂矛盾突出

处理起来可不简单！

2016年1月10日，老张与老吴签订合同，以136万元购买老吴的房子，并支付定金3万元。但后来，老吴没有配合相关程序。无奈之下，老张将老吴告上法庭，要求他继续履行合同。令老张吃惊的是，在本案审理过程中，素未谋面的以同样的理由向法院提起诉讼，称自己于2016年3月10日与老吴签订了房屋买卖合同，并支付了部分购房款，房屋钥匙已交付。

法院判定老吴的行为是典型的卖一房两房。老吴和老徐都是受害者。最后，老张同意与老吴解除房屋买卖合同。老吴返还定金3万元，赔偿经济损失32万元。这所房子最终被卖给了老徐。

李煜说，除了诸如确定一房两售合同的有效性、购房和私人贷款并存、配偶一方单方面出售共同财产、未经授权的处置者未经授权处置财产、某些共同所有人未经授权处置搬迁房屋的财产、代理人超越其代理权限缔结合同、阴阳合同、中介财产投机合同、房屋编号合同、恶意串通逃避债务合同等常见问题之外。也是确定二手房买卖合同有效性的难点。

同时，不同的违约情形、合同解除、违约责任承担等因素也使得二手房买卖合同的认定非常复杂。法院在审理此类案件时，还必须面对诉讼程序复杂、审判周期长、矛盾严重等问题

营造良好交易环境

需要各方职责坚守！

得知真相的中介公司向法院起诉，要求老阳支付7000元的中介费。在法庭上，老阳辩称，他通过其他渠道获得了房屋信息，但未能提供证据证实他的说法。最后，经法院调解，双方同意老阳支付一次性中介费3000元。在这样一个房屋买卖的中介合同中，如果当事人被允许买房和看房，他们跳出中介公司，逃避支付佣金的义务，这显然对中介不公平。

为了有效预防和减少二手房交易中的各种纠纷，李玉忠向二手房交易各方提供了对策和建议。对买受人来说，慎重选择房屋来源、慎重考虑合同条款、及时办理过户登记、确保在整个交易过程中留下印记、牢记姓名登记是非常危险的。对出卖人而言，不得自愿违约，不得轻易出售未取得产权证的房屋，不得签订阴阳合同，但应如实告知共有人和房屋的真实情况，不得出售一房两房的房屋。对于中介机构，必须严格审查买卖双方的资格，以确保合同条款明确，并敦促买卖双方根据合同履行各自的义务。

创造一个良好的二手房交易环境需要各方的共同努力。在维护自身权利的同时，买方、卖方和中介也应认真履行相应的义务。